Несмотря на то что сегодня на рынке ипотечного кредитования только в столице работает более 600 организаций (из них 232 банка), с 2000 г. выдано только 18 тысяч ипотечных кредитов. Это капля в море, считают городские власти, если учесть, что ежегодно на рынке купли-продажи заключается около 90 тысяч сделок.

По мнению экспертов, причин, по которым ипотечное кредитование не развито в России в целом и в Москве в частности несколько. Прежде всего, это достаточно высокий уровень инфляции, который не позволяет снизить ставку ниже ее уровня. Еще одна причина — высокие цены на жилье на столичном рынке, которые растут на 30–40% в год. Если учесть, что средний доход московской семьи сегодня составляет 700–800 долларов, а средняя цена за квадратный метр составляет 2 тысячи долларов, то говорить о доступности жилья ни сегодня, ни в ближайшем будущем не приходится.

Нельзя также забывать, что, несмотря на запредельные цены, спрос на рынке недвижимости превышает предложение. Большая часть жилья продается еще на уровне нулевого цикла, и продавать его в кредит инвесторам просто не имеет смысла.

Чтобы преодолеть эти и другие трудности, московские власти нашли способ, который не требует патентования, — они попытались организовать социальную ипотеку, суть которой в том, что москвичи-очередники смогут приобрести жилье по себестоимости. Тем самым предполагается снизить цену за квадратный метр до 700–800 долларов.

Схема получения кредита по социальной ипотеке предельно проста. Заемщик приходит в банк и предъявляет документы на уже имеющееся у него жилье. Допустим, оно стоит 50 тысяч долларов. Банк после проверки документов предоставляет кредит на сумму, например, 30 тысяч долларов. Очередник обращается на рынок жилья, находит себе квартиру в пределах 80 тысяч долларов. Новая квартира автоматически становится заложенной в пользу банка, а старую квартиру с согласия получателя кредита банк реализует по рыночной цене. Если квартира приобретена не по социальной ипотеке, процентная ставка составит 13–13,5%, по социальной ипотеке — 10,5%. В зависимости от возможностей клиента ипотечные кредиты выдаются сегодня на срок от 10 до 30 лет.

Уже сейчас ипотечное кредитование желают получить 220 тысяч семей, для многих из них строятся дома в Западном Дегунино, Перово, Лианозово. В будущем география предоставления жилья по ипотеке расширится. И очередники смогут рассчитывать на получение жилья в девяти из десяти административных округов Москвы. Исключение составит лишь Центральный округ, где стоимость квадратного метра значительно выше, чем в среднем по столице.

Социальная ипотека — это не чисто российское изобретение, она существует во всех развитых странах и родилась как способ решения социально-жилищных проблем среднего класса. Первая подобная программа появилась после Второй мировой войны в США, где власти решили поддержать в первую очередь ветеранов войны. Правительство пообещало каждому собственный дом и выдавало большие субсидии на приобретение такого рода жилья. Это был первый опыт, когда правительство, банки и строительные компании решали жилищную проблему граждан.

К сожалению, отечественный опыт мало направлен на социально незащищенных россиян: средний возраст заемщика сегодня составляет около 30 лет, а официальный доход должен быть не менее 700 долларов в месяц.
А. Спасский